A Lei federal nº 12.744 de 2012 que regulamentou os contratos de locação do tipo built to suit foi recentemente sancionada pela Presidente Dilma Roussef.
De acordo com o Dr. Márcio Holanda Teixeira, o advogado coordenador da Área Consultiva/Criminal da Gaiofato Advogados, os contratos do tipo built to suit são feitos por encomenda, no qual o locatário especifica todas as suas necessidades e detalha os aspectos que o negócio comercial demandará, enquanto o locador, às suas expensas, terá de adquirir determinado imóvel; edificar e entregá-lo nas condições pré-estabelecidas no contrato.
“Como garantia, o locador fixará num patamar mais elevado o valor de aluguel alto sob um prazo de locação mais longo que aquele usualmente praticado no mercado, com o que buscará garantir o retorno ao seu investimento”, comenta o advogado. Portanto, com a edição da nova Lei, foi acrescido na Lei de locações (Lei 8245/91) um novo dispositivo para garantir ao locador e ao locatário um efetivo amparo legal nas operações de locação built to suit.
Assim, sob a proteção da nova legislação regulamentadora, os contratos de locação por construção ajustada poderão, a critério das partes envolvidas, por exemplo, vedar expressamente a revisão do valor do aluguel, de modo que nem o locador poderá requerer o aumento do valor do aluguel pactuado, tampouco o locatário terá o direito de pedir sua redução.
Inovação importante trazida com a nova lei é que agora a multa convencionada em caso de desistência do negócio pelo locatário não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o prazo final do contrato, não sendo mais o locatário obrigado a se sujeitar ao pagamento de multas exorbitantes, tal como vinha sendo observado no mercado antes da edição da nova lei.