A condição de líder mundial em galpões logísticos e exclusividade na atuação nos quatro continentes coloca a Prologis em condição privilegiada em se tratando de perspectivas de mercado.
Segundo a apresentação do vice-presidente sênior da Prologis no Brasil Hardy Milsh, o quadro macroeconômico do País está pronto para melhorar. A retomada da economia promoveu um crescimento tímido, a partir do primeiro semestre de 2017, depois de pelo menos três anos de resseção. De acordo com ele, o principal desafio está no crescimento da oferta especulativa versos a baixa demanda. Pesquisas internas da empresa evidenciam uma taxa de vacância (relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente) de 20% e 30%, em 2017, nos estados de São Paulo e do Rio de Janeiro. “O mercado deve estar mais equilibrado em dois anos”, disse.
Cenário brasileiro
Com base na absorção líquida em percentual do estoque total, pode se concluir que a demanda permaneceu resiliente, ou seja, com capacidade de rápida adaptação e recuperação, nos dois principais mercados. O mercado de galpões Triple-A em São Paulo superou significativamente o mercado total, impulsionado pelo flight to-quality (períodos em que investidores preferem “mover” seu capital para ativos considerados mais seguros e vender ativos mais “arriscados”) e pela e consolidação das operações. Outro aspecto destacado por Milsh foi a alta taxa de vacância, principalmente devido ao estoque de baixa qualidade em submercados terciários em contraponto a ativos de alta qualidade nos melhores submercados, onde a vacância excessiva representa menos de um ano de demanda. A análise completa-se com a consolidação recente na indústria da construção e a escassez de terra impulsionam os custos de reposição e as rendas do mercado para aumentar.
Tendências de mercado
Dentre os fatores que criam demanda, Milsh destacou o mercado global, considerando que o comércio entre os países está crescendo e a cadeia global de Supply Chain aumentando; o consumo, estimulado pelo crescimento da população mundial e classes emergentes como grandes consumidoras; a modernização do Supply Chain, por meio de empreendimentos logísticos modernos aumentando a eficiência para os clientes corporativos, conscientes dos custos; e, por fim, o e-commerce. “As demandas de logística para atender esse setor estão crescendo em patamares muito significativos em relação aos demais, e o Brasil está ainda no começo desse processo”, analisou.
Mercado logístico global
Com base em dados das movimentações financeiras globais, Hardy Milsh apresentou uma matriz com três fases distintas de mercado. A análise da Prologis classifica o Brasil, o México e a Europa Central e Oriental como iniciantes nesse cenário. China e Europa Ocidental estão situadas no quadrante de maturidade e EUA, Japão e Reino Unido na fase avançada.
e-commerce gerando demanda
* Fontes: Prologis Reserach, baseado em Oxford Economic, E-marketer e Ecommerce Foundation.
** Nota: Tamanho dos trucs em volume total de negócios dos produtos B2C, em 2015.
Para ilustrar a forma disruptiva com que o e-commerce impacta o mercado, Milsh usou dados coletados pela Prologis, para mostrar que, enquanto o varejo para faturar US$ 1 bilhão movimenta 30 mil metros quadrados de galpão, o e-commerce, para fazer o mesmo volume financeiro, necessita de 100 mil metros quadrados de galpão. “O comércio eletrônico tem como plataforma de compra a internet, mas necessita de uma plataforma qualificada de entrega, que é a de Logística e Supply Chain”, explicou. Segundo ele, o e-commerce demanda localização estratégica (galpões mais próximos ou dentro de grandes centros urbanos), sites amplos e eficientes, necessidade extra de espaço porque incorporam as atividades de varejo e gestão de mercadoria devolvida no próprio site e maior número de SKUs (Stock Keeping Unit, em português Unidade de Manutenção de Estoque). Milsh falou das especificidades dos galpões para e-commerce, enfatizando que o setor deve ter um crescimento exponencial nos próximos cinco anos, devido as tendências de crescimento populacional, necessidade de trocas (devoluções) de mercadorias e aumento do poderio de consumo pela população emergente. “O e-commerce está se tornando um dos mais importantes propulsores para o mercado logístico global”, explicou. Isso porque a indústria continua a crescer cerca de 20% globalmente. Existe uma grande variedade de conceitos de e-commerce, com tamanhos e operações diferentes, que criam diferentes necessidades de estocagem. O aumento dos custos de transporte, aliado aos altos níveis de serviços exigidos pelos consumidores, fez com que a demanda por locais próximos aos grandes centros comerciais aumente.
“O e-commerce está se tornando um dos mais importantes propulsores para o mercado logístico global.” Hardy Milsh, vice-presidente sênior da Prologis no Brasil.